Knowledge center

Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là gì?

Sở hữu những lợi thế nhất định khi vừa kết hợp giữa phát triển công nghiệp với đô thị hóa, vừa tạo một môi trường sống và làm việc cho chuyên gia, người lao động, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hiện đang mở ra những bước phát triển mới cho các khu công nghiệp thế hệ thứ hai và thứ ba tại Việt Nam. Trong bài viết này, ATIM LAW FIRM sẽ tổng hợp những kiến thức tổng quan nhất về khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại Việt Nam. 

Đúng như tên gọi, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là mô hình kết hợp giữa ba yếu tố (i) phát triển công nghiệp, (ii) đô thị hóa để đảm bảo sự phát triển bền vững của khu công nghiệp; và (iii) tạo một môi trường sống và làm việc cho chuyên gia, người lao động. Mô hình này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất mà còn hỗ trợ việc giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố vốn đã đông đúc, chật chội. Vì thế, không khó để nhận ra rằng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là một trong những mô hình khu công nghiệp thế hệ mới đang thu hút sự chú ý của cơ quan nhà nước cũng như các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ là gì?

Khái niệm Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã xuất hiện và được công nhận một cách chính thức tại Việt Nam từ khi Nghị Định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng 5 năm 2018 của Chính phủ Quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế ra đời (“Nghị Định 82”). Những quy định về Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tiếp tục được kế thừa và hoàn thiện tại Nghị Định số 35/2022/NĐ-CP (“Nghị Định 35”) của Chính phủ ban hành ngày 28 tháng 5 năm 2022 thay thế Nghị Định 82.

Theo đó, Điều 33, Nghị Định 35 quy định “Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng công nghiệp, đô thị, dịch vụ. Trong đó, khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích và xã hội cho khu công nghiệp”.

Một khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ thường được phân chia thành hai (02) khu chức năng chính trên một kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bao gồm:

Khu công nghiệp: Giữ vị trí trung tâm, chuyên sản xuất công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp[1]. Các dự án đầu tư vào khu công nghiệp trong mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phải đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường[2], tránh tác động tới khu đô thị - dịch vụ. Cụ thể:

• Mật độ xây dựng trung bình và thấp, tối đa 50%;
• Tỷ lệ cây xanh và không gian mở cao, tối thiểu 15%;
• Hệ thống công trình công cộng đảm bảo đầy đủ cho nhu cầu chung;
• Sử dụng các công nghệ thân thiện môi trường và xử lý triệt để được các chất thải trong khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Khu đô thị - dịch vụ: Gồm các khu chức năng như nhà ở; công trình giáo dục, đào tạo, nghiên cứu; công trình y tế; công trình văn hóa, thể thao... đóng vai trò phụ trợ, cung ứng các dịch vụ tiện ích và xã hội cho các khu công nghiệp. Theo đó,

• Quy mô diện tích của khu đô thị - dịch vụ tối đa không vượt quá 1/3 quy mô diện tích của khu công nghiệp và phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch đô thị của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương[3].
• Mật độ xây dựng, chiều cao tầng gia tăng để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất theo kiểu đô thị “nén”;
• Ưu tiên phát triển các loại hình nhà ở, xây dựng công trình hạ tầng xã hội cơ bản cho các chuyên gia, người lao động;
• Sử dụng các công nghệ thân thiện môi trường và kết nối với hệ thống kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp.

Thực trạng khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại Việt Nam

Hiện nay, tại Việt Nam đã xuất hiện một số khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ mà nổi bật nhất là nhóm các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ được xây dựng dựa trên đầu tư liên doanh giữa Becamex IDC Corp của Việt Nam và Sembcorp Industries của Singapore, hình thành các khu công nghiệp VSIP tại các tỉnh Bắc Ninh, Bình Dương, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Nghệ An, Bình Định.

Ngoài nhóm các khu công nghiệp VSIP, một số cái tên khác có thể kể đến như Khu liên hợp Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ Phước Đông (Tây Ninh), Khu Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ Becamex Bình Phước (Bình Phước), Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát (Long An)...

Tuy nhiên, những cái tên trên chỉ chiếm thiểu số trong số những khu công nghiệp đang tồn tại ở Việt Nam. Phần lớn, các khu công nghiệp hiện nay được quy quy hoạch mặt bằng trống hoặc nhà xưởng thô sơ, thiếu các đầu mối và dịch vụ cần thiết để triển khai sản xuất cũng như phục vụ sinh hoạt cho người lao động. Nhiều địa phương tư duy đơn giản, thành lập các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế chỉ nhằm mục đích cung cấp mặt bằng, nhà xưởng cho nhà đầu tư, chưa phát triển hệ sinh thái cho doanh nghiệp, chưa hình thành khu vực hỗ trợ kinh doanh đạt chuẩn quốc tế.

Triển vọng phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tại Việt Nam

Tình hình COVID trong thời gian qua cũng đã góp phần thay đổi tư duy và cách tiếp cận việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Chính việc duy trì mô hình khu công nghiệp đơn chức năng, không giải quyết các vấn đề an sinh tại chỗ cho người lao động như giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí... đã khiến cho việc giãn cách xã hội khi dịch bệnh xảy ra đã làm đảo lộn, tắc nghẽn mọi hoạt động kinh tế - xã hội.

Theo mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến năm 2030, Việt Nam ta sẽ dành khoảng 210ha đất cho các khu công nghiệp, cùng với đó, việc xây dựng quy hoạch khu công nghiệp phải gắn đồng bộ với phát triển đô thị, dịch vụ, phân bố dân cư và nhà ở trong một phương án tổng thể, thống nhất, làm cơ sở cho việc thu hút đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng trên cơ sở lợi thế, điều kiện và khả năng thực hiện.

Hiện nay, một số địa phương đã bắt đầu chú ý và xây dựng quy hoạch cho mô hình này như TP. Hồ Chí Minh hay tỉnh Đồng Nai đều đang đề xuất các đề án triển khai xây dựng khu phức hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ hoặc cải tạo các khu công nghiệp cũ theo hướng tích hợp thêm khu đô thị - dịch vụ. Đây có thể coi là những tín hiệu tích cực cho sự phát triển của mô hình này trong tương lai tại Việt Nam.

Trần Thị Ngọc Ly - Trợ lý luật sư