Knowledge center

Hợp đồng điện tử trong giao dịch kinh doanh bất động sản

Năm 2020, Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt “Chương trình chuyển đổi số Quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030” tại Quyết định số 749/QĐ-TTg, để khởi động quá trình chuyển đổi số quốc gia tại Việt Nam.

Trong xu thế đó, cùng với bối cảnh dịch bệnh Covid-19, giao dịch thương mại điện tử đã, đang và sẽ tiếp tục là xu thế, là giải pháp hỗ trợ mạnh mẽ cho quá trình chuyển đổi số cũng như nâng cao tiềm lực kinh doanh của doanh nghiệp.

Thực tế đã chứng minh, giao dịch thương mại điện tử tác động đáng kể đến mọi lĩnh vực kinh doanh. Tuy nhiên, khung pháp lý liên quan đến giao dịch thương mại điện tử trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn bất cập, chưa tận dụng hết tiềm lực của hạ tầng thương mại điện tử trong lĩnh vực này.

Do đó, bài viết này nghiên cứu quy định hiện hành để trả lời các câu hỏi sau: (1) Hợp đồng thương mại điện tử là gì? (2) Hợp đồng điện tử có áp dụng cho giao dịch kinh doanh bất động sản theo pháp luật hiện hành? và (3) Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng điện tử trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

1. Hợp đồng thương mại điện tử là gì? Áp dụng hợp đồng thương mại điện tử đối với giao dịch kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành?

Pháp luật Việt Nam đã có hành lang pháp lý một cách đồng bộ liên quan đến hợp đồng nói chung và hợp đồng điện tử nói riêng trên cơ sở thương mại điện tử là một giao dịch thương mại, kế thừa quy định về hợp đồng thương mại được trong môi trường điện tử. Pháp luật đưa ra định nghĩa về hợp đồng điện tử tại Điều 33, Luật Giao dịch thương mại điện tử 2005 là một hợp đồng thể hiện dưới dạng thông điệp dữ liệuvà được thừa nhận giá trị pháp lý.

Theo phân loại và thực tế giao dịch, các loại cấp hợp đồng điện tử bao gồm:

• Cấp 1: Một bên sử dụng chữ ký số.
• Cấp 2: Hợp đồng được ký bởi một bên sử dụng chữ ký số và một bên xác thực eKYC; và
• Cấp 3: các bên đều sử dụng chữ ký số trong giao dịch của mình.

Tương ứng với các cấp trên, các loại hình hợp đồng điện tử phổ biến hiện nay bao gồm:

• Hợp đồng soạn sẵn được đưa lên website thương mại của bên bán/bên cung cấp dịch vụ để bên mua/bên sử dụng dịch vụ xác nhận đồng ý.
• Hợp đồng hình thành qua các giao dịch điện tử.
• Hợp đồng qua thư điện tử.
• Hợp đồng có sử dụng chữ ký số.
• Các Smart Contract (dạng hợp đồng vận dụng công nghệ Blockchain sẽ không được đề cập tại bài nghiên cứu này).

Theo đó, hợp đồng điện tử được ứng dụng ở mọi mặt trong nhiều lĩnh vực: từ các hợp đồng ký kết giữa các doanh nghiệp/ cá nhân; đến hợp đồng mẫu, hoặc các đơn hàng thương mại điện tử. Mặc dù được ứng dụng rộng rãi trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, pháp luật liên quan đến giao dịch điện tử về bất động sản lại bị giới hạn một cách cực đoan. Như chúng ta biết, Năm 2005, Luật Giao dịch điện tử ra đời mở ra bước ngoặc mới cho các giao dịch điện tử.

Tuy vậy, không phải các giao dịch kinh doanh nào cũng được khuyến khích sử dụng nền tảng điện tử để thực hiện, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, một lĩnh vực rất sôi động nhưng cũng nhạy cảm. Cụ thể, Điều 1, Luật Giao dịch điện tử 2005 loại trừ các trường hợp không áp dụng luật giao dịch điện tử, trong số đó có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các bất động sản khác. Cơ sở pháp lý và thực tiễn cho việc giới hạn không áp dụng quy định về giao dịch điện tử trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các bất động sản khác được đưa ra như sau:

(a)      Thứ nhất, giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm nội hàm rộng nhất) là một lĩnh vực đặc thù, cần quản lý chặt chẽ.

(b)      Thứ hai, quy định pháp luật ở các luật khác liên quan giới hạn hình thức giao kết của hợp đồng như sau:

Căn cứ Điều 121, Luật Nhà ở 2014, một trong những nội dung bắt buộc của Hợp đồng về nhà ở là “Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Điều 4.18, Luật các công cụ chuyển nhượng 2005 quy định về “chữ ký” như sau: “Chữ ký là chữ ký bằng tay trực tiếp trên công cụ chuyển nhượng của người có quyền và nghĩa vụ đối với công cụ chuyển nhượng hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật. Chữ ký của người đại diện của tổ chức trên công cụ chuyển nhượng phải kèm theo việc đóng dấu”.

Căn cứ Điều 122.1, Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp loại trừ luật định (tặng cho nhà tình nghĩa, mua bán nhà ở xã hội,…).

Căn cứ Điều 167.3.(a), Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ kinh doanh một số bất động sản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

(c)     Thứ ba, pháp luật về công chứng hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc công chứng các hợp đồng điện tử (bao gồm cả trường hợp 1 bên ký bằng chữ ký số; hợp đồng có cả hai bên cùng ký bằng chữ ký số, hợp đồng mà cả hai bên cùng đến văn phòng công chứng và cùng ký số tại phòng công chứng,…).

Các quy định trình bày ở trên ảnh hưởng đáng kể đến thị trường số hóa giao dịch bất động sản. Do vậy, cần thiết để có hành lang pháp lý riêng biệt đối với các hợp đồng điện tử trong giao dịch kinh doanh bất động sản vì những lẽ sau:

• Một, những hợp đồng mua bán nhà ở, bất động sản, mà giao kết bằng phương tiện điện tử thì sẽ không có hiệu lực do vi phạm điều kiện về hình thức theo quy định tại Điều 129, Bộ Luật Dân Sự 2015 (trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ).

Hệ quả này gây cản trở nghiêm trọng đến sự tự do hợp đồng, tự do lựa chọn phương thức giao kết hợp đồng của các chủ thể, chưa tận dụng hết nguồn lực kinh tế, hạ tầng số của Việt Nam. Bởi lẽ,

Đầu tiên, trong khi hầu hết các lĩnh vực thương mại đều vận dụng được các quy định liên quan đến sử dụng công cụ điện tử, đặc biệt, hợp đồng điện tử cho các giao dịch của mình, thì các giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản lại bị “bỏ lại phía sau”.

Hơn nữa, doanh nghiệp hiện nay tại Việt Nam gần như bắt buộc phải có “chữ ký số” khi thực hiện một số giao dịch nhất định như sau: Chữ ký điện tử theo quy định của pháp luật của người bán; của người mua trong trường hợp người mua là đơn vị kế toán. (Điểm e khoản 1 Điều 6 Thông tư 32/2011/TT-BTC); Hóa đơn điện tử được ký bởi chữ ký số. (Khoản 2 Điều 3 Nghị định 119/2018/NĐ-CP); hay người nộp thuế thực hiện hoạt động kinh doanh tại địa bàn có cơ sở hạ tầng về công nghệ thông tin phải thực hiện kê khai, nộp thuế, giao dịch với cơ quan quản lý thuế thông qua phương tiện điện tử theo quy định của pháp luật (Khoản 10 Điều 17 Luật quản lý thuế 2019).

Tiếp theo, bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, tác động mạnh đến đến mọi ngành, lĩnh vực. Do đó, việc không áp dụng các quy định về giao dịch điện tử đối với kinh doanh bất động sản dường như là minh chứng cho thấy pháp luật bị thụt lùi so với sự phát triển của xã hội cũng như chưa lường trước đến tình hình thị trường.

Cuối cùng, đi ngược lại với nỗ lực của Bộ Công thương trong việc xây dựng quy định liên quan đến việc xác thực các hợp đồng thương mại điện tử và Trục phát triển hợp đồng điện tử quốc gia https://ceca.gov.vn/  theo Nghị định 52/2013/NĐ-CP, nay được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 85/2021/NĐ-CP.

• Hai, khi xoáy vào Điều 1, Luật Giao dịch điện tử 2005, ta thấy rằng việc giới hạn phạm vi điều chỉnh là áp dụng đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các bất động sản khác. Tuy nhiên, định nghĩa thế nào là “việc cấp” thì vẫn chưa rõ, là chỉ áp dụng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất, nhà ở, bất động sản??? hay áp dụng đối với các thủ tục tại nhà chức trách để “sang tên”????

Một câu hỏi quan trọng đặt ra đó là, giả định Điều 1, Luật Giao dịch điện tử 2005 chỉ giới hạn ở giai đoạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và bất động sản khác,….   Vậy các thỏa thuận trước đó  (ví dụ: đề nghị giao kết hợp đồng, thỏa thuận trước hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận đàm phán,..) nếu được lập bằng phương tiện điện tử thì có được công nhận giá trị hiệu lực? 

• Ba, trong bối cảnh doanh nghiệp nào cũng có chữ ký số, và chữ ký số này có thể được xác thực bằng những công cụ hiện tại thông qua trung tâm chứng thực điện tử quốc gia – Bộ Thông tin và truyền thông (http://digisign.vn/ ) và tương lai gần các hợp đồng điện tử sẽ có cơ chế xác thực rõ ràng (thông qua các tổ chức xác thực hợp đồng điện tử, Trục phát triển hợp đồng điện tử quốc gia, ,..), pháp luật về công chứng nên thay đổi cách công thức truyền thống, để có thể đáp ứng với xu hướng mới.

2. Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng điện tử trong giao dịch kinh doanh bất động sản?

Các quy định pháp luật hiện hành và góc nhìn khắt khe về giao dịch kinh doanh bất động sản như trên tác động tiêu cực đến xu thế chuyển đổi số của các lĩnh vực kinh doanh, đi sau nhu cầu thị trường trong bối cảnh thói quen tiêu dùng của khách hàng đã chuyển dần sang online. Thiết nghĩ cần có hành lang pháp lý rõ ràng cho hợp đồng thương mại điện tử trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:

(a) Thứ nhất, Luật Giao dịch điện tử 2005 nên được sửa đổi, điều chỉnh cả đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản, để khắc phục những tồn tại hạn chế hiện nay.

(b) Thứ hai, pháp luật về công chứng cần bổ sung thêm quy định về việc công chứng các tài liệu, đặc biệt là các hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản đã được ký số hợp lệ bởi các bên/ đã được tổ chức xác thực hợp đồng điện tử xác nhận.

3. Kết Luận

Việt Nam trải qua 04 làn sống Covid-19. Bên cạnh những thách thức trong việc thực hiện mục tiêu kép, vừa “phát triển – kinh tế xã hội”, vừa đảm bảo an toàn sức khoẻ cho người dân, những cơ hội trong lĩnh vực kinh doanh ứng dụng công nghệ, thương mại điện tử ngày càng phổ biến.

Tác giả cho rằng, khi thói quen online đã dần trở quá quen thuộc, giao dịch kinh doanh bất động sản không sớm thì muộn cũng buộc phải thích ứng để có thể tiệm cận xu hướng phát triển với thị trường.

Trong bối cảnh đó và để theo kịp quá trình chuyển đổi số, pháp luật Việt Nam nói chung, đặc biệt, pháp luật về giao dịch điện tử, công chứng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng cần được lưu tâm nghiên cứu sớm, và có hướng hoàn thiện phù hợp.