Knowledge center

Gia tăng đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam

Vài năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam ghi nhận nhiều khởi sắc. Trong Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản vào tháng 2/2021, phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh trong năm 2020, nhằm đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư và tái cơ cấu chuỗi cung ứng vào nước ta.

Theo Sách trắng Ngành công nghiệp Việt Năm Qúy 3/2020, ảnh hưởng của đại dịch cùng với các các quy định thuế quan của Mỹ đối với Trung Quốc, ngày càng có nhiều công ty sản xuất đa quốc gia tại Trung Quốc dịch chuyển hoạt động kinh doanh qua Việt Nam, Theo đó, Việt Nam được cho là một điểm đến hứa hẹn của các nhà đầu tư trước làn sóng di dời hoạt động sản xuất khỏi Trung Quốc bởi lợi thế cơ sở hạ tầng và lao động[i]. Các chuyên dự báo, năm 2021, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ vẫn ở chu kỳ tăng trưởng nhanh với giá thuê cao cùng tỷ lệ lấp đầy lý tưởng[ii].

Nhu cầu bất động sản công nghiệp năm 2021

Mặc dù dịch Covid -19 diễn biến phức tạp, tình hình hoạt động của khu vực công nghiệp tại cả nước trong 5 tháng đầu năm 2021 vẫn ghi nhận những khởi sắc nhất định, và thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang nắm giữ những lợi thế lớn. Tính đến ngày 20/5/2021, Việt Nam thu hút được tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,9 tỷ USD. Công nghiệp chế biến chế tạo thu hút 6,1 USD (chiếm 43% tổng vốn), có 215 dự án mới với tổng vốn đăng ký đạt 2,57 tỷ USD và 222 dự án hiện có đăng ký tăng thêm 3,1 tỷ USD vốn[iii]. Với các chỉ số kinh tế - công nghiệp gia tăng kéo theo việc các nhà đầu tư đổ vốn mạnh vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp đang là một điểm sáng cũng nhờ ưu thế từ các Hiệp định thương mại tự do, cũng như căng thẳng thương mại Mỹ - Trung kéo dài khiến các nhà đầu tư tiếp tục tìm kiếm thị trường hoạt động bền vững. Các khu công nghiệp đã được quy hoạch dự kiến sẽ là những đối tượng thu hút dòng tiền trong năm 2021 và các năm tới[iv]

Hiện trạng phát triển và tỷ lệ lấp đầy các Khu công nghiệp

Theo thống kê của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, tính đến tháng 5/2021, Việt nam có 394 khu công nghiệp (KCN) được thành lập. Trong đó, có 351 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 35 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh thế cửa khẩu. Đặc biệt, chỉ 5 tháng đầu năm 2021, cả nước đã có thêm 25 KCN được thành lập mới. Con số này là vô cùng ấn tượng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ năm trước[v]. Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN đạt khoảng 42,9 nghìn ha, đạt tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt khoảng 53%. Riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 71,8%[vi]. Dự kiến, các địa phương trên cả nước sẽ tiếp tục thúc đẩy việc thành lập và đầu tư cơ sở hạ tầng cho các KCN trên địa bàn.

Trong vài năm trở lại đây, khi cơ sở hạ tầng giao thông kết nối tại các khu vực trung tâm về vùng lân cận ngày một phát triển, giúp việc di chuyển trở lên thuận lợi đã tạo lực đẩy cho nhà đầu tư mạnh dạn chuyển dịch về các tỉnh thành lân cận thành phố. Đồng thời, quỹ đất tại các thành phố trung tâm vừa hạn chế, lại không thể đáp ứng được nhu cầu đặt các nhà máy sản xuất với quy mô lớn, bất động sản vùng TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội mở rộng trở thành lựa chọn của các nhà đẩu tư.

Phía Bắc, Bắc Ninh là tỉnh có số lượng dự án tương lai lớn nhất với 5 khu công nghiệp mới. Trong số đó có thể kể đến KCN Quế Võ II sẽ đầu tư thêm 208.54 ha, KCN Gia Bình với tổng vốn đầu tư 172,17 triệu USD. Vĩnh Phúc cũng chuẩn bị ra mắt nhiều dự dán khu công nghiệp lớn trong thời gian tới, như các dự án khu công nghiệp Sông Lô, Tam Dương 1 và Thái Hoà – Liên Sơn – Liên Hoà với tổng diện tích lên tới 500 ha[vii]. Tại Miền Trung, các dự án KCN mới cũng được dự kiến hình thành trong năm 2021 như dự án KCN đa ngành Triệu Phú, dự án KCN Quảng Trị. Ở khu vực phía Nam, những đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang là các địa phương đón đầu sự phát triển của BĐS công nghiệp[viii]. Với lợi thế quỹ đất lớn cùng hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối, bất động sản phía Đông TP Hồ Chí Minh đang trở thành lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Cùng với đó, các chuyên gia kinh tế cũng nhận định, để phát huy lợi thế của các khu công nghiệp và thu hút hơn nữa các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, Chính phủ cần tập trung phát triển các dự án Khu công nghiệp sinh thái, Khu công nghệ cao, Khu công nghê sạch…

Chính sách pháp luật về đầu tư ngành công nghệ cao, công nghệ sạch

Kể từ năm 2019, tại Nghị quyết của Bộ Chính trị số 50-ND/TW do Ban Chấp hành Trung ương ban hành ngày 20/8/2019 đã nêu rõ quan điểm chỉ đạo của Bộ Chính trị về chủ động thu hút, hợp tác đầu tư nước ngoài và ưu tiên các dự án có công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ sạch. Cụ thể, mục tiêu đặt ra là tỉ lệ doanh nghiệp sử dụng công nghệ tiên tiến, quản trị hiện đại, bảo vệ môi trường, hướng đến công nghệ cao tăng 50% vào năm 2025 và 100% vào năm 2030 so với năm 2018; nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, chính sách cho các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các mô hình tương tự khác.

Để hiện thực hóa các mục tiêu đề ra, ngày 29/12/2019, Văn bản hợp nhất số 32/VBHN-VPQH của Văn phòng Quốc hội đã tổng hợp các quy định về Luật Công nghệ cao được ban hành trước đó, quy định chi tiết về hoạt động công nghệ cao, chính sách, biện pháp khuyến khích, thúc đẩy hoạt động công nghệ cao. Hoàn thiện hơn vào khung pháp luật đã có, Luật Đầu tư 2020 cũng quy định cụ thể thêm các chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư dành cho các ngành công nghệ cao.

Tại Quyết định số 38/2020/QĐ-TTg ngày 30/12/2020, Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển và Danh mục sản phẩm công nghệ cao được khuyến khích phát triển, có hiệu lực từ ngày 15/02/2021. Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Quyết định số 10/2021/QĐ-TTg ngày 16/03/2021 quy định tiêu chí xác định doanh nghiệp công nghệ cao.

Tháng 1/2021, Thủ tướng Chính Phủ ban hành Chương trình quốc gia phát triển công nghệ cao đến năm 2030. Cụ thể, mục tiêu của Chương trình là phát triển và làm chủ được 20 công nghệ cao thuộc Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển đạt trình độ tiên tiến trong khu vực, ứng dụng có hiệu quả vào hoạt động sản xuất sản phẩm công nghệ cao, cung ứng dịch vụ công nghệ cao của doanh nghiệp[ix].

Trước nền tảng hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư cùng với khung hành lang pháp lý tương đối sâu rộng, các địa phương trên cả nước đang tích cực tập tung mời gọi và xúc tiến các nhà đầu tư có tiềm lực, công nghệ hiện đại, có hàm lượng trí thức cao, thân thiện với môi trường, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, ít sử dụng đất[x]. Các khu công nghệ cao quốc gia được tăng cường đầu tư, tiếp tục hoàn thiện xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, hiện đại. Theo báo cáo, tính đến tháng 2/2021, Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã có 07 dự án đầu tư vào khu công nghệ cao[xi]. Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc cũng ghi nhận những chỉ số đầu tư tích cực của các doanh nghiệp công nghệ cao trong các tháng đầu năm nay[xii]. 

Thách thức và cơ hội

Trong vài năm qua, việc nghiên cứu, ứng dụng, nâng cao năng lực, trình độ khoa học, công nghệ được các doanh nghiệp chú trọng. Năm 2019, doanh nghiệp công nghệ cao, ứng dụng công nghệ cao chiếm trên 13% trong tổng số doanh nghiệp công nghiệp chế biến, chế tạo. Giá trị sản phẩm công nghệ cao, ứng dụng công nghệ cao tăng từ 26% năm 2010 lên trên 40% năm 2019. Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn trong nước và nước ngoài đã đầu tư quy mô lớn để ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất hàng hóa công nghệ phân phối trên toàn thế giới. Các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và ứng dụng công nghệ cao tăng lên và kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế trong tương lai không xa[xiii].

Tuy nhiên, công nghệ cao ở Việt Nam vẫn còn là một ngành non trẻ, chưa ghi nhận các số liệu đáng chú ý tại các Báo cáo đầu tư cuối năm. Hiện nay, các sản phẩm khoa học công nghệ Việt Nam, dù đã được cải tiến và đổi mới nhiều, song phần lớn các ngành công nghiệp vẫn sử dụng những công nghệ cũ, lạc hậu. Việc đổi mới công nghệ so với mặt bằng chung các nước phát triển trên thế giới vẫn còn chậm[xiv].

Cùng với đó, các sản phẩm công nghệ cao trong nước còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt trước sự xâm nhập mạnh mẽ từ sản phẩm của các nước tiên tiến hơn như Châu Âu, Hoa Kỳ, Nhật Bản. Các quốc gia này đã nghiên cứu và ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch vào sản xuất từ trước chúng ta rất lâu, có lợi thế về thị trường và giá cả so với các sản phẩm của Việt Nam. Đơn cử như trong ngành nông nghiệp, công nghệ cao đã giúp các nhà khoa học tạo ra các giống lúa mới có chất lượng tốt, nhưng trên thị trường quốc tế vẫn chịu thua thiệt và yếu thế trước sự thống trị của giống lúa lai Trung Quốc[xv].

Để đạt được những kết quả khả quan và phát triển lâu dài, Luật sư của ATIM cho rằng, các nhà đầu tư công nghệ cao cần nghiên cứu thị trường, tìm kiếm đối tác phù hợp và đội ngũ tư vấn am hiểu sâu sắc, tận dụng các cơ hội, chính sách ưu đãi đầu tư, phát triển mà Chính phủ Việt Nam đang đề ra.

Nguyễn Thị Huỳnh Như (Cộng sự)